Mieszkanie dla studenta - jak wynająć, żeby nie mieć problemów?

Małgorzata Oberlan 4 września 2016, aktualizowano: 04-09-2016 16:16

- Zapiszmy w umowie z właścicielem „M” nie tylko wysokość czynszu i zasady rozliczania się za media. Opiszmy, kiedy ma prawo nas „wizytować” i w jakim stanie przekazuje nam lokal. Zróbmy zdjęcia - radzi ANNA LAMERS, pośredniczka nieruchomości.

We wrześniu studenci intensywnie szukają mieszkań do wynajęcia. Warto sprawdzić dokładnie podpisywaną umowę

Fot.: Thinkstock


Od czego zacząć, przystępując do wynajęcia mieszkania czy pokoju?
Po pierwsze, należy dobrze przyjrzeć się właścicielowi nieruchomości i zweryfikować jego prawo do lokalu. Sprawdzić, czy ta osoba faktycznie jest właścicielem nieruchomości lub jego pełnomocnikiem. Ponadto, czy jest jedynym właścicielem, a jeśli nie - to czy pozostali również chcą, aby mieszkanie było wynajmowane i sprawiedliwie będą dzielić się pieniędzmi. Najlepiej poprosić wynajmującego o przedstawienie podstawy nabycia lokalu i sprawdzić zgodność danych. Można też potwierdzić ten stan w księdze wieczystej dostępnej online.

Co powinno znaleźć się w umowie najmu dla dobra lokatora?
Oprócz oczywistych zapisów, dotyczących liczby osób, odpłatności i tego, że najemca musi dbać lokal, należy spisać w umowie także obowiązki właściciela. Na czele z tym, że przekaże lokal w dobrym stanie technicznym i będzie odpowiadał za usterki, niewynikające z użytkowania. To bardzo ważne, bo bywa, że pojawiające się awarie, np. rur, na które mieszkaniec nie miał wpływu, przerzucane są na najemcę. Biedak, aby móc normalnie korzystać z łazienki czy kuchni, zmuszony jest wtedy przeprowadzać remonty na własny koszt.


PRZECZYTAJ: Niektóre z mieszkań do wynajęcia to prawdziwe "egzotyki"


Lokatorzy często skarżą na niezapowiedziane „naloty” właścicieli. Da się takie sytuacje jakoś uregulować w umowie?
Jak najbardziej! Warto w niej zapisać konkretne zasady odwiedzin mieszkania przez właściciela. Stosowany przeze mnie zapis brzmiał: „Wynajmujący ma prawo wizytować przedmiot najmu. Nie częściej jednak niż raz w miesiącu, zawsze po wcześniejszym umówieniu się telefonicznym”. Zdarzały się bowiem przypadki nadgorliwych właścicieli, wpadających na kawkę; często bez uprzedzenia. A nawet tak ekstremalne przypadki, jak wizytowanie mieszkania podczas nieobecności lokatorów. Pamiętam lokatorkę, która w trakcie pracy odebrała SMS o tym, że zostawiła... brudne kalosze w przedpokoju. Zapis w umowie, dotyczący odwiedzin, powinien ostudzić gorliwość właściciela, choć stuprocentowej gwarancji nie daje.

Kolejnym źródłem konfliktu na lini właściciel-lokator są rozliczenia za media. Jak określić tu wzajemne obowiązki, by zminimalizować ryzyko sporu?
Rachunki za prąd, wodę, gaz to kolejny istotny element, który musi znaleźć swoje miejsce w umowie. To zrozumiałe, że właściciel chce sam płacić rachunki. Daje mu tu pewność terminowego wnoszenia opłat. Obowiązkowym zapisem w umowie powinno być jednak to, że każdy rachunek i każde rozliczenie musi być przedstawione najemcy. Najlepiej raz w miesiącu, w formie zwykłego skanu czy zdjęcia, przesłanego mailem. W swojej pracy spotykałam się, niestety, z oszustwami na tym polu. Najczęściej chodziło o zweryfikowanie rozliczeń za wodę i ogrzewanie. A te ostatnie przecież potrafią w mieszkaniu sięgać i tysiąca złotych.

Następny problem to kaucja. Odmowa jej zwrotu to już klasyka gatunku w lokatorskich opowieściach o nieuczciwych właścicielach...
Charakter kaucji i sposób jej rozliczenia też trzeba zawrzeć w umowie. Ideą kaucji jest przede wszystkim zabezpieczenie właściciela na okoliczność niezapłacenia czynszu czy rachunków przez lokatora. Tymczasem część właścicieli próbuje kaucję traktować jako dodatkowe wynagrodzenie. Najczęściej odmawiają jej zwrotu, twierdząc, że najemca zniszczył parkiet czy ściany i trzeba pieniędzmi z kaucji zapłacić za remont. „Zapominają”, że ów parkiet jako intensywnie używana powierzchnia w każdym mieszkaniu ma prawo się zużywać. W takich sytuacjach pomocne okazuje się udokumentowanie stanu lokalu na samym początku.

Chodzi o taki protokół sprawozdawczo-odbiorczy?
Dokładnie. Życie nauczyło mnie, że oprócz opisu warto jeszcze robić zdjęcia. Bywało, ze wynajmujący mieszkanie „zapominał”, jakie meble miał na starcie. Dziesięcioletnia wersalka po jakimś czasie okazywała się nowym, luksusowym meblem, który lokator zniszczył. Jeśli wyposażenie lokalu na wstępie zostanie spisane i obfotografowane, ryzyko takich sytuacji jest zdecydowanie mniejsze.

Dobra umowa najmu jest lekarstwem dosłownie na wszystko?
Oczywiście, że nie. Zwłaszcza nie ta spisana według wzoru ściągniętego z internetu, w formacie jednej strony A4. Najmy są potrzebne i konieczne, są naturalnym zjawiskiem rynkowym. Mimo to, na obie strony umowy czeka sporo pułapek. Właściciel ma przecież prawo w każdej chwili rozwiązać umowę z lokatorem i nawet jeśli zachowa przewidziany umową, np. dwumiesięczny, okres wypowiedzenia, to dla najemcy bywa to bardzo przykre. Może akurat znajdować się w trudnym życiowym czasie: chorować, pisać pracę magisterską itp. Właściciela jednak nie musi to interesować. Kiedy powodem wypowiedzenia umowy najmu jest plan sprzedaży mieszkania, lokatorowi też nie jest łatwo. Nie może zablokować wizyt potencjalnych kupców, oglądających mieszkanie w okresie, gdy ten jeszcze w nim mieszka.

Zupełnie osobnym tematem są uciążliwi sąsiedzi...
...o których właściciel najmującego zazwyczaj nie uprzedza. Spotkałam się z sytuacją, gdy z powodu agresywnych sąsiadów lokator dosłownie uciekał z mieszkania.Niestety (dla niego), czynsze wynikłe z okresu wypowiedzenia umowy najmu musiał uregulować.

Podwyżka czynszu

- To zawsze wrażliwy element umowy najmu. Osobiście stosowałam zapis, zgodnie z którym właściciel miał prawo podnieść czynsz jedynie raz w roku, o wskaźnik GUS. Spotkałam się z tak kuriozalnymi przypadkami, jak niespodziewane podnoszenie czynszu, bo właścicielowi wzrosła rata kredytu, który zaciągnął na zakup mieszkania - wspomina Anna Lamers, pośredniczka nieruchomości.

PRZECZYTAJ: Młodzi żyją na zewnątrz, a w małych mieszkaniach tylko śpią

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Dodaj swój komentarz najciekawsze najstarsze najnowsze

  1. 04-09-2016 15:04

    Oceniono 3 razy 1 2

    - prawnik : studentki są 15 plus zatem z nimi kłopotow nie bedzie jak bedziecie grzeczni a nie nachalni

    Odpowiedz